大師房屋-華人豪宅市場美式經紀人制度第一品牌

已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。土地增值稅稅額的計算主要以申報移轉土地公告現值與原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為2 種：

一. 自用住宅用地稅率：固定稅率10％

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率課徵。一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1 倍以上，但是符合自用住宅優惠稅率每人一生只能適用1 次，稅率為10％，比一般用地之稅率20％∼ 40％省了不少稅額，因此，如果沒有換屋的計畫，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

二.一般用地稅率為累進稅率，分為3 級：

根據土地稅法第33條，土地增值稅之一般稅率為下

第1級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。

第2級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之 三十。

第3級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。

第1 級稅率20％、第2 級稅率30％、第3 級稅率40％，但是長期持有土地有減徵的優惠

1.持有土地年限超過20 年以上者，就其土地增值稅超過第1 項最低稅率部分減徵20％。

2.持有土地年限超過30 年以上者，就其土地增值稅超過第1 項最低稅率部分減徵30％。

3.持有土地年限超過40 年以上者，就其土地增值稅超過第1 項最低稅率部分減徵40％。

稅率速算表：

註a：土地漲價總數額；b：按物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值總額

實例說明

阿成在民國71年8月20號取得了一塊面積為80平方公尺的土地，當時取得土地之申報移轉現值是每平方公尺6000元，而阿成打算在民國98年11月7號售出這塊土地，要申報移轉時每平方公尺公告土地現值為25,000元，根據最新公告之臺灣地區消費者物價指數為160，曾經過繳納工程受益費70,000元，阿成出售時要繳納之土地增值稅公式如下：

（1）申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值×該宗土地面積

25,000元 × 80平方公尺＝2,000,000元

（2）按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值×（台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100）×該宗土地面積

6,000元 × (160 ÷ 100) × 80平方公尺＝ 768,000元

（3）土地漲價總數額=申報土地移轉現值－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值－ 工程受益費

2,000,000元 － 768,000元 － 70,000元 ＝ 1,162,000元

（4）漲價倍數 ＝ 土地漲價總數額 ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值

1,162,000元 ÷ 768,000元 ＝ 1.513

因為土地漲價倍數為1.513，也就是增值數額達百分之一百未達百分之兩百，屬於第2級。

一般用地應徵稅額：

阿成持有土地為27年多，漲價倍數為1.513倍，依照上面的稅率速算表，應徵稅額＝土地漲價總數額 × 稅率（28%）－ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值 × 8%

1,162,000元×28﹪－ 768,000元×8%＝ 263,920元

自用住宅用地應徵稅額：

固定稅率為10%

1,162,000元×10﹪ ＝ 116,200元

補充：

1.下列用途免徵土地增值稅

農業用地移轉

社會福利事業或私立學校財團法人受贈土地

公共設施保留地移轉

2.下列為減免土金增值稅或優惠課徵稅金條件

水源特定區之土地

經重劃過土地

區段徵收領回抵價地

夫妻間互相贈與土地不用課徵土地增值稅

因公司合併而隨同移轉之土地，享受記存繳納優惠

遷廠適用最低級距稅率課徵土地增值稅

以工業區土地作價投資中小企業，土地增值稅分期繳納

區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅

參考出處：臺北市稅捐稽徵處-稅法簡介