大師房屋 房屋知識 房市稅事精打細算

俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務稅從6月開徵以來，實施將滿三個月，根據房仲業者的調查統計，全台6至8月份累積中古屋委託件數下滑三成六左右，稅務成本的增加是房價及交易量明顯萎縮主要因素，因奢侈稅直接影響到非自用型不動產不滿2年者的賣屋意願，也同時讓市場上買賣雙方調整需求，市場重新回歸到供需原則。

由於不動產在稅賦上一向繁多，現在又加入”奢侈稅”來攪動，對於房市中的大戶及小戶都要學會精打細算稅事！

自用型房產與非自用型房產稅事大不同

在房事交易中，稅賦最大的優惠就屬”自用住宅”型的房產，所謂”自用住宅”指的是： ‧戶數：本人、配偶及未成年直系親屬一戶為限 ‧設籍：本人或配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍 ‧用途：持有期間不得出租或營業使用 在依不同稅賦的優惠增加或補充以上條件及內容，分析如下
 

有二戶以上自用型房產移轉仍需課徵奢侈稅

雖”自用住宅”型房產可以在移轉時享有最優惠的稅賦課徵，由於奢侈稅僅提供本人、配偶及未成年直系親屬僅有一間房屋時移轉，不論持有時間多短，均可享有免徵特種貨物及勞務稅的優惠，如本人或配偶名下有兩間房屋以上，綜使都作自用住宅使用，在持有期間(不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日)在二年以內出售，仍需課徵10%或15%的奢侈稅。如仍想享有免奢侈稅的好處，只有將房屋持有期間超過二年以上再行出售，就不用課徵奢侈稅！

有二戶以上自用型房產+持有期間都超過二年

有二戶以上自用型房產持有期間都超過二年，為享有一生一次土增稅優惠而將不動產過戶給配偶，過戶完成未超過二年的移轉，仍需課徵奢侈稅。

當夫妻一方因已經使用過一生一次優惠稅率，夫妻為了節省土增稅，夫妻之間先「贈與」，將房子移轉到未使用一生一次優惠稅率的一方再賣房子，雖然土地增值稅的計算仍以原持有之配偶為增值起算點，計算土增稅，但因為房子已經過戶，在2年內出售，就要依法課徵奢侈稅，所以當夫妻名下有二筆自用住宅型房產，在出售時，針對土增稅「一生一次」的10％優惠稅率，及免課奢侈稅，只能二擇一，不能二種好處都拿。若因要享有一生一次的優惠稅率而已經過戶給配偶的夫妻，之後配偶又將該不動產回贈並歸屬原所有權人，當不動產再行出售時，可以依所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後之持有期間合併計算，如仍超過二年，則可以不需課徵奢侈稅。建議夫妻之間的規劃如下：

一、兩年內換屋規劃
出售是因換屋規劃，並在二年內可換屋完成，應以原所有權人名義出售。
自用住宅之出售，在二年內完成重購，只要重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者，就可以將已繳納的土地增值稅申請退還，夫妻間如有兩戶以上自用住宅，因換屋規劃計劃在二年內完成，就不需要考慮土地增值稅的稅率為何，因所繳交的土地增值稅因新屋的屋價高就可以全數退還，故不需要為省土地增值稅而移轉到為使用優惠稅率的配偶下再行出售。

二、純理財不再購屋

二、出售純為理財規劃，無再購屋之打算，可贈與配偶二年再出售，可享有土增稅及免徵奢侈稅的雙優惠。 由於近幾年房價高漲，基於理財規劃而將房屋出售，當然理應將房產稅賦降到最低，若房屋持有已超過十年以上，且夫妻一方仍有土增稅優惠稅率可使用，理當用10%的優惠稅率移轉房產較省稅，但由於奢侈稅針對二年內的持有期間仍要課徵，不彷先將房產贈與到未使用優惠稅率的配偶名下，待二年後要出售時，可享有土增稅及奢侈稅雙優惠及減免的好處。

財政部日前發佈新聞稿指出，政府於99年4月提出「健全房屋市場方案」，分別就住宅供需、輔助購屋、住宅資訊、融資控管、租稅措施等面向，採行各項措施，期能健全房市及符合居住正義。其中有關稅賦方面的手段已陸續在實施中，所以您不得不對於稅事精打細算，才能讓您賺房價之餘不為稅煩腦！

2011/09/16 14:53 李雨珊 
本文出處 http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_110916_77_2segu