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奢侈稅開徵，市場出現逃命波，房市短空長多~_房地產新聞_ 范洪誠 0988-88-26-77

行政立法兩院聯手

讓奢侈稅不僅在立院快速闖關成功，並旋即在一個半月之內實施。

就房地產市場來看，這項政策究竟是打房？抑或是一項穩定房市策略？

4月15日立法院三讀通過「特種貨物及勞務稅條例」，也就是俗稱的奢侈稅條例，行政院並決定在6月1日正式上路；其中高價的汽車、遊艇、飛機等奢華貨物固然與市井小民沾不上邊，但是其中不動產類別，不但與一般大眾關係密切，對房地產市場的影響，亦不容小覷。

奢侈稅對於房屋買賣的特色，在於並沒有設置課稅門檻，而是對於持有期間少於兩年內的非自用住宅，一律課徵實際交易價格10~15%(兩年內10%、一年內15%)的特別稅。

排除條款—可證明非投機炒房者

財政部指出，這項立法預期可達成下列兩項效益：

1.健全房屋市場：
對於非自住不動產短期內移轉加徵稅賦，可以避免房價不斷攀升，促使房地產回歸合理正常之市場交易，以利國家整體之長遠發展。

2.維護租稅公平：
高消費帶動物價上揚引發社會不良觀感，對高價貨物或勞務加徵特種貨物及勞務稅，可維護租稅公平，衡平社會觀感。

財政部長李述德表示，為避免商及無辜，訂有十項豁免條款，只要是合理、常態，或非自願移轉者，包括自用住宅以及換屋需求等，都不會被課奢侈稅。財政部同時依照統計指出，投機客手中的房屋大約兩萬多戶，對整體房市影響不大，目的在使房屋回歸合理正常的市場交易，而不是刻意抑制房價上漲。

香港經驗，根本問題仍在供需

究竟對房市影響為何？房價的波動又會出現怎麼樣的走勢？以早台灣一步的香港為例，香港在2010年11月開徵額外印花稅，也就近似於台灣的奢侈稅。額外印花稅實施當週，香港十大屋苑(註)成交量銳減八成，僅有10戶的成交量，隔週增加至19戶，但仍遠不及以往平均每週40戶的交易水準，香港媒體當時評論，額外印花稅制對於房市帶來的震撼，遠超過金融海嘯帶來的影響。

到了第四週，十大屋苑已經回復昔日的成交水準，成交量回穩的同時，價格卻大幅降低。再經過一段盤整之後，香港房市在價與量方面都得以繼續攻堅，主要是因為香港長期置產和自住的需求，依舊大於市場供給。(註：十大屋苑為香港各區的指標性大型社區，由於戶數規模龐大且交易穩定，成交價與成交量被視為香港房市的觀察指標。)
 

短線逃命波已然出現

再回到台灣，以2011年6月1日前推算，2年以內購屋的非自用屋主，也就是2009年7月至2011年5月底前有置產，且屬於非自用者，若要移轉，就會成為奢侈稅第一波的課稅對象。在新成屋方面，從數量推估還是以北中南三大都會區為最多，而其中，新北市過去2年間成屋使用執照核發數量居各縣市之冠，這其中的投資客必然要趕在6月1日奢侈稅預定實施日期前，出脫手中不動產，因此業者預估，奢侈稅的重災區將落在新北市。

奢侈稅可能造成的影響

1.從公佈到實施的空窗期，勢將出現一波逃命賣波，口袋淺的短期投資客，將迅速出脫手中物件獲利了結，短期房價有下修的空間，以奢侈稅課徵額度為交易總額的10~15%來看，房價修正幅度大約為8~10%度。

2.預期心理造成買方觀望，將由賣方市場轉為買方市場。總的來說，奢侈稅條例一出，口袋淺、買空賣空的房地產炒作投資客，勢必先行從市場上退出；等到買方與賣方重新洗牌，自住客回歸市場主流之後，流通物件數量減少，房價也會漸趨合理，避免一味追高，畢竟，自住客才是房地產市場的主力。

奢侈稅可望降低降低短線炒作，市場價格有機會小幅整理，盤整之後，後市會回歸供需平衡與否，確實有助於房市機制的健全。

對自住型買方來說，應把握奢侈稅上路前佈局。因為目前供給量放大，投資客為讓資金落袋為安，議價空間自然較大；待正式實施後，降價急售的物件會變少，因次有急迫購屋需求的買方，不妨趁這波物件較多且價格較有彈性的空窗期，好好挑選適合的物件，有機會買在相對低點。

至於對賣方而言，目前的房價水準其實對賣方有利，而平穩房市發展依舊是政府的重要施政項目，後市難以預期的房市政策與調整，都會增加房屋持有以及交易成本，目前正是售屋的時機點。

不動產奢侈稅十大豁免條款